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混合过关和胜平负:歸納總結:國內養老地產六大運營模式及其代表企業

最后更新時間:2014-5-23 15:34:53

竞彩足球混合过关计算器百度 www.kjvdfj.com.cn    根據養老方式和盈利方式兩個維度,我們將國內養老地產模式歸納為以下六大主要經營模式。

  模式一:本地出售型社區模式

  該種模式以老年住宅為整個項目主題和亮點,以面向市場出售的住宅產品為主,注重社區環境的打造和養老配套設置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售,有極少部分來源于配套產品的經營。而隨著養老地產的發展,本地出售型社區模式的養老地產投資收益水平也在不斷接近房地產平均投資收益水平。

  相對于其他模式而言,本地出售型社區模式的養老地產資金回籠快速,能夠有效提高資金周轉率,從而實現滾動開發。但不可避免的,這種模式也存在一點缺點,如進行這種模式的養老地產開發,必須獲得土地使用權,因而享受政府土地優惠政策的可能性很小,同時不能得到養老地產升值的部分和通過養老地產及配套設施運營獲得的長期穩定收益。

  要成功打造這種模式的養老地產,復合的產品形式、完善的養老配套和優美的景觀環境必不可少。在復合產品形式方面,通常要打造滿足養老及準養老一族、準養老子女等不同客群的產品,甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產品,從普通的多層住宅產品到高端的獨棟別墅、聯排別墅、四合院等。

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  模式二:異地出售型社區模式

  該種模式是養老養生與度假旅游的完美嫁接,是異地養老方式催生出的一種養老住宅產品,一般位于環境和自然資源優良的旅游勝地,利用自然資源,與養老住宅和設施進行融合,以住宅產品出售盈利。由于其特有的資源環境條件,這種模式難以普遍模仿復制。

  這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活成本的巨大差異和氣候、環境自然養老資源的巨大差異,從而滿足老年人追求高品質退休生活的養老需求。

  與本地出售型社區模式相似,這種模式同樣具有資金回籠快、經營風險小的優點,但同時又具有其他模式不能比擬的地理優勢、價格優勢和環境優勢。由于地域限制,這種模式在具有自然資源及旅游資源優勢、環境優良的城市更容易獲得成功。

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  模式三:租售組合型綜合社區模式

  該種模式通過養老住宅銷售與養老公寓出租及養老配套設施持有運營相結合,實現土地效益和養老產業均衡發展的目的。項目中的養老公寓及配套設施由開發商運營或由專業的運營機構負責。這種模式不僅解決了全部出售對養老產業發展不利的問題,還解決了全持有經營資金占壓大、市場難以消化的問題。

  這種模式通常構建了“住宅銷售+養老公寓出租+養老配套持有經營”的綜合性的項目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益,而通過養老公寓出租和配套持有經營獲得了長期穩定的收益。而收益的比例則因項目定位中產品配比不同而不同,一般銷售與持有部分比例為8∶2。

  租售組合型綜合社區模式的最大優點,不僅是資金回籠較快,收益多元化,關鍵是在土地方面可采取靈活策略,在用地性質上,可以是居住用地、醫療用地、商業用地、公建用地等多種用地性質搭配的綜合性開發。相對而言,其最大的缺點是資金投入較大,總成本投入比單純的住宅開發高得多,建設周期相對較長;持有部分后期需要持續的經營管理和投入,投資回收期較長,通常在15~20年。

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  模式四:養老房產金融組合型社區模式

  該種模式嘗試運用各種金融組合手段,促進養老社區產品的租售,為企業發展融資,但多數金融創新手段還處在嘗試階段。目前,國內出現的金融組合型社區模式的產品主要有以房養老、押金或養老金返還和綁定養老保險3種。

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  模式五:會籍制社區模式

  該種模式通過打造醫療保健社區,全部持有運營,采取會員制管理模式,出售長、短租會員卡。同時,對自理、半自理、非自理客戶區別對待,收取不同租金,收費水平比福利型養老機構的收費水平高。通常銷售的會籍,對年齡有一定限制,主要針對對保健養生格外關注及身體健康欠佳的老年人。因而,在一定程度上抬高了目標客戶入住的門檻。在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的城市,這種模式或能贏得市場的部分認同,但整體而言較難被大部分老年群體認可。

  這種模式的盈利以房屋出租收益為主,配套產品經營收益為輔。在土地性質上,項目用地一般為非居住用地,且土地通過劃撥、協議等方式取得,價格較低。而在運營上,將實行醫療看護服務的老年公寓實行會員制入住,通過會員費+管理費獲得長期穩定收益,同時依托休閑配套提供養生度假體驗。

  因而,這種模式的優點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地,用地性質也可以是公建用地、醫療用地等低成本土地,同時結合醫療、養護等多種服務來實現長期穩定收入。而該種模式最大的缺點是全部持有經營導致資金占用量大、投資回收期長。同時,服務完善的市場化養老社區收費高昂,從而使得高入住率較難達到,有一定的市場經營風險。

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  模式六:床位出租型養老機構模式

  該種模式根據投資主體,有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經營模式,以床位出租為主要盈利模式。

  目前而言,公辦養老機構收費較低、補貼多,嚴重供不應求,但體制機制不活、服務成本較高、經濟效益較低。民辦養老機構數量較少,缺乏政策扶持,經營狀況不容樂觀,發展不平衡,只有少數高端民辦養老機構經營狀況較好,而中低端民辦養老機構盈利性則較差??晌絞?,公辦入院難、民辦生存難。

  整體而言,因養老機構具有一定的公益性質,能夠盈利的非常少。而從目前國內的養老機構來看,具有以下特點的養老機構盈利相對較好。

  從收入階層來看,定位高收入保障對象的養老機構比定位中低收入保障對象的盈利好;從客群定位來看,主要服務于高齡、生活難以自理者的康復醫療項目的養老機構比主要服務于較年輕健康者的基本生活項目的盈利好;從區位條件來看,選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方的養老機構比選擇在邊遠鄉村、人員稀少、基礎設施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好;從規模來看,床位較多、面積較大、投資較多、規模較大的小規模養老機構盈利好。

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